La vivienda: pocos sectores de nuestra actividad son tan cambiantes como el inmobiliario. Hasta tal punto es así, que sus fluctuaciones, lo especulativo de su uso y las implicaciones que tienen a nivel socio-económico pueden desestabilizar la economía de todo un país, como reciente y desgraciadamente hemos podido comprobar.
A finales del año pasado, en su útlimo trimestre,la web Idealista.com, sin duda el portal de portales en Internet dedicado a la oferta de viviendas entre particulares apuntaba que en España existían más de 1,2 millones de viviendas en venta. De ellas, unas 700.000 corresponderían a viviendas de segunda mano que buscan comprador. El sector inmobiliario avanza poco a poco en su recuperación pero aún tiene que gestionar ese enorme lastre de 535.000 viviendas de obra nueva que están sin vender, según los datos que anotaba el Ministerio de Fomento a finales de 2015.
La crisis económica, que no es tal escenario para las agencias de calificación y cálculo de riesgos como Standard & Poor´s, Moody’s, Fithc… que viven su mayor demanda en estas épocas; ha hecho que los bancos y entidades de crédito acumulen un stock de inmuebles enorme. La propia agencia Fitch en su último informe para el último ejercicio económico afirmaba que: los bancos poseen en el mercado español alrededor de 150.000 casas nuevas “invendibles y vacías”, ya sea por su localización o por su mala calidad.
SI ACUDIMOS A LOS DATOS QUE OFRECÍA EL MINISTERIO, EL PANORAMA NO ERA MÁS ALENTADOR, EN LOS ÚLTIMOS 6 AÑOS SOLO HEMOS CONSEGUIDO ABSORBER UN 18% DE ESE EXCESO DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA NUEVA CAÍDO EN MANOS DE BANCOS, CAJAS Y ENTIDADES DE CRÉDITO. AL SECTOR FINANCIERO TODAVÍA LE QUEDA MÁS DEL 70% DE LO QUE SE TIENE QUE DESHACER.
La gran amenaza para la venta de esas viviendas que vienen del sector financiero es la competencia de la vivienda de segunda mano. No obstante, la mejora gradual de la economía, la recuperación de renta en las familias junto con la bajada de su endeudamiento; y sobre todo los bajos tipos de interés hacen pensar a los expertos en una mejora ininterrumpida del sector que sin embargo, mantendrá el stock alrededor del millón de viviendas (nuevas + segunda mano). Cabe señalar quien vende su vivienda, normalmente es para comprar otra, excepción hecha de viviendas de recreo, herencias…
EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Visto y descrito el panorama general de la vivienda en España diremos que en España existen muchas familias tratando de comprar o vender una vivienda. Podemos ahora acudir a la pregunta que daba inicio a este post ¿Cuál es el precio real de mi vivienda? ¿Cómo podemos saber lo que vale realmente?
En numerosas ocasiones, las personas no son realistas a la hora de estimar lo que vale su vivienda. Por lo general es más barato de lo que pensamos, o incluso más caro de lo que estimamos. No somos conocedores de qué elementos inciden en el valor verdadero de nuestro bien inmueble: cómo está el mercado; cómo se está vendiendo en nuestra zona; qué mejoras hemos hecho y cómo han afectado al valor del inmueble… En estas lides, el papel de un perito es crucial para poder conocer con exactitud el precio real.
Nuestro criterio, a priori no es el más formado, así que si solicita una tasación o valoración a la inmobiliaria, no le anticipe el precio que usted estima, porque lo pueden tomar como referencia y acomodar la cifra final para regalarle el oído y captar la propiedad en su cartera de ofertas.
Lo que debemos conocer es qué elementos determinan el valor de una vivienda, aunque un perito será el profesional encargado de indicarnos cómo afecta numéricamente cada uno. Los factores más importantes que inciden en el precio de la vivienda son:
- Su ubicación o localización. Ella nos dirá el nivel de servicios, seguridad, transporte, posición social del entorno… y condiciona la demanda y el precio de la vivienda.
- Tamaño y distribución de la vivienda: cuántos metros tiene y cómo de habitables y útiles son.
- Momento del mercado inmobiliario. El mismo inmueble no vale igual en época de bonanza que en época de crisis
- El propio edificio o inmueble: de qué año es el edificio, qué valor o catalogación tiene, estado de conservación… estos factores son determinantes también para la demanda y el precio del inmueble.
- ¿Necesita reformas? En caso afirmativo ¿a cuánto ascenderían las reformas necesarias para devolver al piso a un estado óptimo de habitabilidad?
- Otros elementos: Orientación, luminosidad, cochera, trastero…
Nuestro consejo es que acuda a peritos profesionales, expertos en valoración de viviendas para obtener una cifra real, objetiva y no afectada por su urgencia de vender, su ilusión por esa nueva vivienda a la que se muda etc. Nos tiene a su servicio para cualquier necesidad que podamos solucionarle.
