Ahora, cuando vemos la burbuja inmobiliaria como un acontecimiento muy lejano en el tiempo, conviene detenernos en una reflexión sobre cómo la tasación inmobiliaria ha heredado una serie de fundamentos y características que pueden afectarnos a la hora de requerir una peritación.
En este artículo, vamos a ofrecer unos consejos básicos sobre cómo elegir un perito inmobiliario y las consecuencias de equivocarnos en una decisión tan importante. Hablaremos sobre Objetivos y metodologías de la Tasación Inmobiliaria.
Es básico entender que esta decisión podrá ser de mayor o menor relevancia en función del destino de la valoración. Pero en la mayoría de los casos, solicitamos un informe pericial, bien porque queremos conocer el valor de una propiedad inmobiliaria en venta, bien porque estamos involucrados en un proceso judicial del que ésta forma parte.
En la época en la que nuestro país se encontraba sumido en un proceso de facilidad en el crédito bancario, la acción pericial estuvo sujeta a un interés más bancario que odontológico, quedando fuera del interés social la metodología o precisión de los cálculos. Pero, dejando a un lado esta rama de la peritación, enfocada básicamente a la conexión de créditos hipotecarios, vamos a centrarnos en el servicio en los que una demanda judicial entra en juego.
EL FIN Y LAS COMPROBACIONES MÍNIMAS
Como hemos dicho, el fin de una peritación inmobiliaria puede devenir de muy diversos orígenes. En el caso de demandas judiciales, es habitual que la necesidad de contratar estos servicios profesionales, estén sustentadas en una pugna familiar por herencias o tratos preferentes, o en una operación empresarial.
En ambos casos, es habitual encontrar que el demandante, ejerza en su demanda la solicitud de una peritación de parte, enfocada en otorgar al bien inmobiliario un valor que convenga a sus intereses de reclamación. Es decir, el demandante puede entender que el valor de una propiedad involucrada en cualquiera de los casos anteriores, es distinto del que se ha utilizado para la operación.
El demandado, a su vez, podrá solicitar asistencia a un perito inmobiliario para que, con su informe, pueda rebatir o defender que el precio real de la operación es el que se ha utilizado en la misma.
En la acción pericial, se deberán dar como mínimo, una serie de comprobaciones mínimas por parte del profesional competente, que, según la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos de ciertas finalidades financieras, son las siguientes:
- “Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden.
- Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirán al menos las siguientes:
- La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
- El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
- En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
- El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
- La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.”
Cuando solicite la tasación de un inmueble, asegúrese de que el profesional, siempre que le sea posible (pues en caso de que no sea así, la orden recoge acciones alternativas), revise estos puntos en su presencia.
A continuación, el técnico cualificado, deberá decidirse por la utilización de cualquiera de los 4 métodos que recoge la Orden señalada.
LA METODOLOGÍA
Existen, actualmente, cuatro métodos para realizar una peritación inmobiliaria que, según el artículo 15 de la orden ECO son:
- El Método del coste.
- El Método de comparación.
- El Método de actualización de rentas.
- El Método residual.
Aunque cada método se encuentra detallado en la propia legislación, vamos a introducir, a modo de divulgación, en qué consiste cada uno de forma general:
MÉTODO DE COSTE.
Válido para edificios y elementos de edificios en proyecto, construcción, rehabilitación o terminados. Para ponerlo en marcha, es necesario realizar la suma de distintas inversiones, como el valor del terreno, los gastos de obras y materiales, etc. Cada uno de estos valores, se podrá calcular mediante lo indicado en la norma.
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Como su propio nombre indica, el método de comparación emplea la existencia de inmuebles o edificaciones de similares características (testigos) para otorgar un valor de tasación.
Para que el técnico especialista puede utilizar este método, se tiene que dar la existencia de elementos comparativos, es decir, inmuebles de similares características, tanto en edificación como en estado y ubicación.
En estas características juega un papel importante otras transacciones realizadas en la fecha de tasación. Se podrá usar el método siempre que el número de testigos sea suficiente, acorde a la norma.
Una vez analizados los testigos, el técnico podrá aplicar un coeficiente de corrección que estará fundamentado en las diferencias que existen entre el inmueble objeto de estudio y los testigos utilizados, es decir, a pesar de haber encontrado elementos similares, pueden existir diferencias que hagan que el valor de tasación puede ser inferior o superior al promedio de los testigos.
MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
Se usará este método cuando el inmueble sea susceptible de producir rentas, salvo las opciones de compra.
Además, deberán darse, al menos alguna de las tres siguientes situaciones: Que exista un mercado de alquileres representativo de alquilables (al menos 6 testigos), que el inmueble esté sujeto a un contrato de alquiler en el momento de la tasación o que el inmueble a valorar esté produciendo o pueda producir ingresos derivados de una actividad económica.
MÉTODO RESIDUAL
Según la norma, este método se podrá utilizar en caso de “Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados y Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas”.
Así mismo, “El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.”
LA DECISIÓN
Conviene que el usuario final conozca, al menos de forma básica, qué métodos existen para la tasación de inmuebles. De esta forma, podrá detectar posibles incongruencias, exclusiones o mala práxis que puede llevar a un resultado indeseable, tanto en la propia sentencia judicial como en un proceso de negocio.
Recomendamos contar con personal cualificado en este tipo de valoraciones. Aunque un espectro de técnicos tiene asignada la cualificación por la propia colegiación profesional, es ideal que el técnico cuente con formación específica en la tasación inmobiliaria, con experiencia previa y, si es posible, en sede judicial.
En este sentido, le invitamos a conocer nuestra capacidad para asignarle profesionales de primer nivel y reconocido prestigio, para llevar a cabo una valoración de máxima fiabilidad para los fines que requiera. En nuestra sección de Tasación de bienes podrá obtener más información.
1 Comentario
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Gracias por tu aportación. Feliz semana.
